Creo que debe ser visto con buenos ojos que un político que tenia posibilidades reales de acceder al poder decida no hacerlo para ejercer su poder desde otro lugar. Por mas que se le busque la vuelta, esto es un paso sano para las instituciones. Lo celebro, por que sé que aquello que es muy amplio no se puede abarcar y todo empieza a consistir en pequeños actos.
lunes, 27 de marzo de 2023
sábado, 4 de marzo de 2023
PAGARES VS. ALQUILER DE INMUEBLES. 3 puntos. Breve crónica de un caso real.
Había recibido de un cliente una
inquietud sobre una relación contractual consumada con una x inmobiliaria.
Parece ser, según me cuenta él mismo, la inmobiliaria le intimaba al pago de
una suma dineraria en concepto de multa por resolución anticipada del contrato,
y una suma más, en concepto de gastos de pintura y servicios varios. Resulta
ser que este cliente se había retirado del inmueble antes de lo pactado. Por
supuesto que bastante antes dejo firmado varios pagares, que como la practica
habitual lo indica, le eran devueltos una vez pagado el mes. Mi intención aquí
no es entrar en mucho detalle, sino simplemente poder hacer ver, en termino
generales, cuales son las irregularidades, que extrañamente no salen mucho a la
luz, presentadas en el momento que se configura un acto de alquiler.
Una vez leído el contrato, que
claro no era de locación sino de “comodato” (la confección por parte de los
propietarios de este contrato es motivo de plazos mas favorables, la no
necesidad de la declaración de los contratos en la AFIP, entre otras tantas
razones), no se observaba disposición de clausula alguna referenciando aquella intimación.
Parece ser, supuestamente, que todo había quedado en el terreno de la palabra
oral y no escrita. Resultaba más que lógico que un contrato de esa naturaleza
no disponga de una cláusula de tal índole; ya que el comodato por ser tal, es
en esencia gratuito y no oneroso (art.1533 CCyC).
El primer punto que pude apreciar,
es que, si generábamos un dialogo entre realidad y formalidad, lo que existía
aquí era una “simulación” contractual
(un vicio de los actos jurídicos. Arts. 332 y sgtes). La realidad, es que
existió una relación contractual de “locación”, y no de comodato. Cualquier
examen con una mínima rigurosidad nos llevaba a esa conclusión; en este caso
solo bastaba con ver los anuncios publicitarios de la inmobiliaria donde se
ofrecían inmuebles en alquiler y no en préstamo.
La peculiaridad del contrato de
alquiler (orden público[1]),
es que el locatario es visto por nuestro ordenamiento jurídico, como un
consumidor (art. 1092 CCyC). Se constituye así al locatario como un sujeto que
está en situación de vulnerabilidad ante una relación que en el origen es
desigual. Imagínense un subí baja en donde el más fuerte no deja bajar al más
débil. El Derecho, por ende, tiende su tutela de protección hacia el lado más
débil, buscando de esta forma lograr un equilibrio. Si nos representamos a un
sujeto sin propiedad (vivienda) y a una inmobiliaria con propiedades
(viviendas), y luego nos preguntamos: ¿quién tiene más probabilidades de ser víctima
del engaño, o ser potencialmente influenciable en perjuicio de su interés? La
respuesta es simple; de la misma manera que el Derecho lo es. A todo esto, se sumaría
el instituto del “abuso del derecho”, el principio de la buena fe, y la
posición dominante en el mercado (art. 9 y sgtes. CCyC). Todas ellas propias de
un derecho privado que se constitucionalizo con su última reforma en el año
2014.
El segundo punto que me gustaria
mencionar, es que utilizar títulos de créditos (pagarés) como forma extorsiva
del pago de meses de alquiler, no solo nos remite al parágrafo anterior, sino
que en la práctica carece de sentido, por no tener peso legal.
La norma, es clara cuando
menciona que no puede requerirse al locatario “la firma de pagarés ni de cualquier otro documento que no forme parte
del contrato original” (art. 1196 inc. d. CCyC). Esta mención fue agregada
por la ley Nº 27.551 del año 2020 como consecuencia de una práctica que se
extendía día a día más.
Mas aun, al ser documentos (el pagaré) que se
caracterizan por su abstracción, autonomía, formalidad e independencia, es
decir, se bastan a sí mismos (son autosuficientes); no pueden tener su arraigo
en una relación contractual de consumo separada a ellos. Esto ya fue tratado
ampliamente por la doctrina y por reiterada jurisprudencia. En el caso que nos
compete, fácil es dilucidar que tales documentos fueron suscriptos (por su modo
de hacerlo) en consecuencia del contrato raíz, que en los papeles era el
comodato, pero en la realidad: era de locación.
Por
último, el tercer punto, es que el pagare para gozar de validez requiere del
cumplimiento de requisitos de fondo y de forma. Un requisito de forma (para
mencionar solo uno), es el nombre de aquel al cual o a cuya orden, debe
efectuarse el pago (art. 101 inc. c. Decreto Ley 5965). Pero no solo eso
(menciono otros), también es la firma de aquel que ha confeccionado el título,
y su fecha de creación (art. 101).
La
ausencia de requisitos formales exigidos por ley, torna inválidos dichos
documentos, debiendo ser rechazados in
limine en un proceso judicial ante una eventual presentación en los
estrados. Cuando existen alteraciones a la letra de cambio, (esto es
importante) la suscripción solo surte efecto en los términos del texto
originario, y esa es la presunción iuris
tantum que cita la norma (art. 88). Por ejemplo: si los pagarés no tenían
fecha de creación en el momento de la suscripción, y al momento de ser
utilizados como exigencia, sí.
En
definitiva, si bien lo expuesto aquí no es un estudio exhaustivo del tema, ni
cerca esta de ello; busque argumentar brevemente (quizás para seguir
avanzando), con tres sencillos puntos, la contradicción al Derecho por parte de
propietarios en actos locativos, y el padecimiento de inquilinos ante la
búsqueda de satisfacer una necesidad básica.
[1] La referencia
a orden público debe entenderse como normas indisponibles para las partes y de
cumplimiento forzoso. No obstante, llevaría mas trabaja marcar una diferencia
entre leyes de orden publico y leyes imperativas.
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