Alquile un local para trabajar. Pero ahora no puedo trabajar...

Ante la imposibilidad del pago del alquiler de “locales comerciales” por parte del locatario, de venido esto en la imposibilidad de poder “trabajar” por las circunstancias por de más conocidas en el mundo entero, me propongo dar una solución, que para algunos la rosa pero que para mí se choca de frente. Como adivinaran, la solución está en la ley. En nuestro Derecho Privado Constitucional, es decir en nuestro Código Civil y Comercial de la Nación. (Ojo! No hablo de decretos; que dicho sean de paso no tocan este tema)

Lo primero que hay que decir es que voy hacer mención a alquileres de inmuebles que tengan como finalidad (causa fin) "trabajar" en ellos (oficinas, estudios, agencias, peluquerías, carpinterias, etc.); no vivir en ellos, no hacer fiestas en ellos, no tener sexo en ellos; en fin, - lo alquilo para trabajar. De hecho, y acá hago un breve desvió de la columna conceptual, el art. 1205 (obligaciones del locatario) menciona esto diciendo que:

Prohibición de variar el destino. El locatario puede usar y gozar de la cosa conforme a derecho y exclusivamente para el destino correspondiente. No puede variarlo aunque ello no cause perjuicio al locador. (La palabra destino es mas puntillosa que la de finalidad; pero aquí no viene al caso discutir esto)

Por su parte el art. 1219 (resolución imputable al locatario) dice lo siguiente:

El locador puede resolver el contrato:
a) por cambio de destino o uso irregular en los términos del artículo 1205;
b) por falta de conservación de la cosa lacada, o su abandono sin dejar quien haga sus veces;
c) por falta de pago de la prestación dineraria convenida, durante dos períodos consecutivos.

Estas leyendo el inc. c. Seguí.

Quedamos en la solución. Ahí va.

Obligaciones del locador:

Art. 1203.- Frustración del uso o goce de la cosa. Si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes.

Cristalino… diría Tom Cruise y Jack Nicholson en “Cuestión de Honor”. A pesar de estar bastante clara la cosa, vamos a “descomponer” el articulo; ya que uno nunca sabe. (y yo lo hago por gusto).  

1-    Es una obligación del locador. Por ende un derecho del locatario.

2-    Frustración del uso o goce. Esto es la frustración de la finalidad del contrato. En casos donde el objeto del contrato (trabajar) no pueda ser logrado, por alguna razón externa y ajena a la voluntad de las partes, las consecuencias son dos: la rescisión del contrato o la cesación del pago del alquiler por el tiempo que se estuvo imposibilitado de trabajar. No el 50 %, no el 40%, sino por todo el tiempo que se estuvo imposibilitado de trabajar, es decir de cumplir con la finalidad del contrato. El pedido de una u otra opción le corresponde al locatario (…el locatario (…) puede pedir…). Ya dijimos que se trata de un derecho del locatario.

3-    Uso o goce. Esto es interesante porque la ley hace referencia a la frustración del uso o "goce" de la cosa. Lo cual, puede pasar (y de hecho es esto lo que está pasando en algunos casos) que como locatario pueda usar la cosa (local comercial) pero no pueda percibir los frutos (goce de la cosa) o solo lo pueda hacer parcialmente; estoy hablando de ganar dinero. A ver: tengo autorización para trabajar, me voy y me siento en mi local, pero nadie llega; por que primero: aun seguimos en cuarentena obligatoria legal; segundo: existe una obligación social de “quédate en tu casa”; y tercero: individualmente nadie quiere salir, contagiarse y eventualmente morir por un virus.

4-     Caso fortuito y fuerza mayor. La circunstancia que impide el uso o goce de la cosa debe revestir las notas propias del caso fortuito o fuerza mayor. Hecho imprevisto, o en caso de ser previsto inevitable. Sus consecuencias pueden provenir de un hecho natural (ej. covid-19), o jurídico (ej. aislamiento social preventivo obligatorio). 

5-   El casus debe referirse a la cosa en sí misma. El caso fortuito debe afectar a la cosa y no a los contratantes. La imposibilidad del cumplimiento debe ser “objetiva” y no meramente personal. A si, suponiendo que una persona  alquila el piso 3 de un edificio sin ascensor, y luego esta sufre un accidente que le impide subir las escaleras, no podría por esto rescindir el contrato o no pagar el alquiler hasta tanto se recupere; ya que aquí estaríamos hablando de una cuestión meramente “personal” y “subjetiva”.  Ahora en el caso que nos toca:  a) Existe para la mayoría una obligación legal de no trabajar; nada más objetivo que eso; b) nada más “impersonal” que un virus que afecta a todos y cada uno por igual; no en el país. En el mundo. 

6-    Art. 961.- Buena fe. Los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe. La buena fe implica comportarse con lealtad, honestidad y rectitud. Una de las funciones que cumple el principio de la buena fe es ser un límite al ejercicio de los derechos subjetivos. “Obra contra la buena fe  quien ejercita un derecho en oposición al objeto para el cual se lo confiere el ordenamiento jurídico, a fin de lograr por ese medio algo a lo que no tiene derecho (supuesto de abuso de derecho)”. (J.C.Rivera).

      

Para la conclusión voy hacer la transcripción de un párrafo de un artículo titulado “Los contratos de arrendamiento comercial y el aislamiento social, preventivo y obligatorio” de Claudio Sánchez Sopeña publicado en página abogados.com.ar.

… aún en los casos en que se ha predispuesto una cláusula impeditiva de la exoneración de cumplir las obligaciones asumidas por fuerza mayor o caso fortuito, surge claramente el derecho del locatario a solicitar la rescisión del contrato de locación con causa en las disposiciones del DNU Nº 297/2020 y sus modificatorios, ampliatorios y reglamentarios o a cesar en el pago de los cánones locativos desde el día mismo en que se decretó el aislamiento social, preventivo y obligatorio y la suspensión de la apertura de los locales comerciales hasta el definitivo levantamiento de ambas prohibiciones.

Como vieron. La solución que nos da la ley (hay que aplicarla), al menos en este caso puntual, es bastante clara. 

Cristalina…