Ante la imposibilidad
del pago del alquiler de “locales comerciales” por parte del locatario, de
venido esto en la imposibilidad de poder “trabajar” por las circunstancias por
de más conocidas en el mundo entero, me propongo dar una solución, que para
algunos la rosa pero que para mí se choca de frente. Como adivinaran, la solución está
en la ley. En nuestro Derecho Privado Constitucional, es decir en nuestro Código
Civil y Comercial de la Nación. (Ojo! No hablo de decretos; que dicho sean de
paso no tocan este tema)
Lo primero que hay que
decir es que voy hacer mención a alquileres de inmuebles que tengan como
finalidad (causa fin) "trabajar" en ellos (oficinas, estudios, agencias, peluquerías, carpinterias,
etc.); no vivir en ellos, no hacer fiestas en ellos, no tener sexo en ellos; en
fin, - lo alquilo para trabajar. De hecho, y acá hago un breve desvió de la
columna conceptual, el art. 1205 (obligaciones del locatario) menciona
esto diciendo que:
Prohibición de
variar el destino. El locatario puede usar y gozar de la cosa conforme a
derecho y exclusivamente para el destino correspondiente. No puede
variarlo aunque ello no cause perjuicio al locador. (La palabra
destino es mas puntillosa que la de finalidad; pero aquí no viene al caso
discutir esto)
Por su parte el art. 1219 (resolución imputable al
locatario) dice lo siguiente:
El locador puede
resolver el contrato:
a) por cambio de destino o uso irregular en los términos del artículo 1205;
b) por falta de conservación de la cosa lacada, o su abandono sin dejar quien
haga sus veces;
c) por falta de pago de la prestación dineraria convenida, durante dos períodos
consecutivos.
Estas leyendo el inc.
c. Seguí.
Quedamos en la solución.
Ahí va.
Obligaciones
del locador:
Art. 1203.- Frustración del uso o goce de la cosa. Si por caso fortuito o
fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar de la
cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede
pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del
precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si el caso fortuito
no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes.
Cristalino… diría Tom
Cruise y Jack Nicholson en “Cuestión de Honor”. A pesar de estar bastante clara
la cosa, vamos a “descomponer” el articulo; ya
que uno nunca sabe. (y yo lo hago por gusto).
1- Es una obligación del locador. Por ende
un derecho del locatario.
2- Frustración
del uso o goce. Esto es la frustración de la finalidad del contrato. En casos donde
el objeto del contrato (trabajar) no pueda ser logrado, por alguna razón externa y ajena a la voluntad de las partes,
las consecuencias son dos: la rescisión del contrato o la cesación del pago del
alquiler por el tiempo que se estuvo imposibilitado de trabajar. No el 50 %, no
el 40%, sino por todo el tiempo que se estuvo imposibilitado de trabajar, es decir
de cumplir con la finalidad del contrato. El pedido de una u otra opción le corresponde
al locatario (…el locatario (…) puede
pedir…). Ya dijimos que se trata de un derecho del locatario.
3- Uso
o goce. Esto es interesante porque la ley hace referencia a la frustración del
uso o "goce" de la cosa. Lo cual, puede pasar (y de hecho es esto lo que está
pasando en algunos casos) que como locatario pueda usar la cosa (local
comercial) pero no pueda percibir los frutos (goce de la cosa) o solo lo pueda
hacer parcialmente; estoy hablando de ganar dinero. A ver: tengo autorización para
trabajar, me voy y me siento en mi local, pero nadie llega; por que primero:
aun seguimos en cuarentena obligatoria legal; segundo: existe una obligación social
de “quédate en tu casa”; y tercero: individualmente nadie quiere salir, contagiarse
y eventualmente morir por un virus.
4- Caso
fortuito y fuerza mayor. La circunstancia que impide el uso o goce de la cosa
debe revestir las notas propias del caso fortuito o fuerza mayor. Hecho
imprevisto, o en caso de ser previsto inevitable. Sus consecuencias pueden
provenir de un hecho natural (ej. covid-19), o jurídico (ej. aislamiento social
preventivo obligatorio).
5- El
casus debe referirse a la cosa en sí misma. El caso fortuito debe afectar a la
cosa y no a los contratantes. La imposibilidad del cumplimiento debe ser “objetiva”
y no meramente personal. A si, suponiendo que una persona alquila el piso 3 de un edificio sin ascensor,
y luego esta sufre un accidente que le impide subir las escaleras, no podría por
esto rescindir el contrato o no pagar el alquiler hasta tanto se recupere; ya
que aquí estaríamos hablando de una cuestión meramente “personal” y “subjetiva”.
Ahora en el caso que nos toca: a) Existe para la mayoría una obligación legal
de no trabajar; nada más objetivo que eso; b) nada más “impersonal” que un
virus que afecta a todos y cada uno por igual; no en el país. En el mundo.
6- Art. 961.- Buena fe. Los
contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe. La
buena fe implica comportarse con lealtad, honestidad y rectitud. Una de las
funciones que cumple el principio de la buena fe es ser un límite al ejercicio de
los derechos subjetivos. “Obra contra la
buena fe quien ejercita un derecho en oposición
al objeto para el cual se lo confiere el ordenamiento jurídico, a fin de lograr
por ese medio algo a lo que no tiene derecho (supuesto de abuso de derecho)”. (J.C.Rivera).
Para la conclusión voy
hacer la transcripción de un párrafo de un artículo titulado “Los contratos de arrendamiento comercial y el
aislamiento social, preventivo y obligatorio” de Claudio Sánchez Sopeña
publicado en página abogados.com.ar.
… aún en los
casos en que se ha predispuesto una cláusula impeditiva de la exoneración de
cumplir las obligaciones asumidas por fuerza mayor o caso fortuito, surge
claramente el derecho del locatario a solicitar la rescisión del contrato de
locación con causa en las disposiciones del DNU Nº 297/2020 y sus
modificatorios, ampliatorios y reglamentarios o a cesar en el pago de los
cánones locativos desde el día mismo en que se decretó el aislamiento social,
preventivo y obligatorio y la suspensión de la apertura de los locales
comerciales hasta el definitivo levantamiento de ambas prohibiciones.
Como vieron. La solución que nos da la ley (hay que aplicarla), al menos
en este caso puntual, es bastante clara.
Cristalina…
